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浅谈我县当前房地产市场存在的问题和研究对策
作者: 来源: 发布时间:2017-11-16 15:07:54 点击数:

浅谈我县当前房地产市场

存在的问题和研究对策

我县房地产业在10年中获得了快速发展,目前已成为我县国民经济的一个支柱产业,对我县经济的发展,及其居民居住环境、居住条件的改善和提高人民生活水平起到了积极作用,但我县房地产业也出现了一些亟待解决的问题。

一、我县房地产市场的现状及问题

1、投资者外行,企业经济实力不强。

由于房产市场的火暴,使不少的投资者投入房地产市场的开发,一些根本不懂得建筑知识的小商人一夜间摇身一变也成了“房总”,主要表现在,企业实力不足,开发企业准入门槛过低,一些房地产开发企业由于自身实力不足,为了维系项目运转,不惜通过社会高息融资,造成资金断裂、烂尾楼、群体性上访等一系列问题。再加上社会融资困难。一方面受国家调控政策影响,房地产信贷政策明显分化,中小城市信贷持续收紧,从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面,控制了房地产企业的银行融资,使大部分房地产企业陷入到了资金链条断裂的边缘,房地产开发企业在银行融资举步维艰。另一方面从我县房地产开发企业的资金运作模式来看,各种银行贷款成了他们的“生命线”—完全靠滚动的银行贷款来运作其项目,融资渠道单一,风险集中,走的完全是一条“独木桥”路线;还有企业经济实力不够强,对宏观调控政策难以适应。国家对房地产投资采取紧缩的货币政策后,我县房地产开发企业由于自有资金不足,在政策调整和市场波动时应对明显乏力,一部分企业靠社会非法融资以解燃眉之急,导致高额融资成本难以支付。

2、商品房结构设计不合理,高不迁低不就。

我县房地产市场房出现的结构不合理现象已成为影响田阳房地产业持续健康发展的重要因素。据有关学者分析,住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等调控房源应占总房源的3%~35%比较合理,但随着精准扶贫的易地移民搬迁等政策落地,我县的各类保障性住房比率非常大,而市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率小,如华迅房地产、田州古城房地产等少数几个高品质楼盘基本售罄,其他大部分房地产项目由于功能、环境等方面问题得不到需要改善住房条件的中高端人群的青睐,引发房地产市场供求关系的失衡。导致好的房子不够卖,差的房子泛滥成灾,房子逐年销售数量降低,库存积压大,在一定程度上影响了我县经济的发展。另一方面,我县目前大部分楼盘设计老旧,只求房子多少房多少厅而不注重房子的形态,雷同的规划和建筑形态上的千篇一律使建筑失去地方特色和个性,反映不出当地的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀,这也是不受高档人群看上眼的原因。而这些房子由于面积大,房价相对高,导致高端人群看不上,低端人群买不起,存量盘活困难。

3、房地产市场秩序混乱,凸显执法

房地产市场由于牵涉管理的职能部门多,职责交叉大,政出多门,各自为阵,相互协同的工作机制尚未建立,难免在监管房地产市场中存在踢皮球现象。所以一直以来,我县的房地产市场监管方面未能全面到位,部门监管乏力,房地产开发监管机制还不健全,房地产市场监管体系没有真正形成,相关职能部门之间信息相对闭塞,在规划设计、程序报建审批、房屋销售、使用销售资金等方面存在一定漏洞,导致工程项目半路停工,开发商与施工方存在矛盾纠纷、拖欠农民工工资、逾期交房、逾期未办理房屋所有权证或不动产权证等可能引起群体性事件和规模性上访时有发生。

二、解决房地产市场健康发展的建议及对策

针对房地产市场存在的问题,以科学发展观为统领,采取科学、规范、务实、高效的政策措施。

1、提高房地产开发企业准入门槛,严把资质审批关。

一是在资质审批时,提高评定标准,新设立企业原则上必须办理国有出让土地使用仅手续或通过招标、拍卖、挂牌获得国有出让土地使用仅,交纳相关税费后,方有资格获得房地产开发企业资质证书,此举是为了堵住投机开发商进入地产行业的门槛,以及规避小资质开发企业在开发建设过程中因实力不足出现问题,进而给业主和市场带来麻烦和损害。二是进一步加强企业资质管理,规范开发经营行为,实行企业资质动态考核,对诚信度低、有欺诈行为、资金人员等条件不符合规定的企业及时进行淘汰。对于那些规模小,力量分散的企业,鼓励企业通过兼并、联合、合作开发、股东重组等多种方式扩大规模,形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和集团。三是拓展融资途径,优化传统融资来源渠道和争取银行贷款,包括企业信用贷款和项目贷款管理。还要鼓励有条件的开发企业通过项目融资、上市融资、联合开发、短期债券等多种形式开展融资工作,培育和增强房地产自身实力。

2、调整住房结构,提高商品住房品质。

房地产产品结构要与市场需求基本吻合。要根据居民收入情况合理确定高、中、低档房产开发比例。第一,要落实住房建设规划,合理调控开发规模。制定住房建设发展规划,结合房地产市场情况确定开发规模年度计划;所有开发项目必须按照年度计划严格控制规模,确保市场供求关系基本平衡。第二,要严格土地出让条件,有序进行土地投放。对房地产开发项目建设用地出让前要提出包括开发项目用地方式、规划设计要点、年度开发规模、开发期限、基础设施和配套公用设施建设标准等内容的房地产开发项目建设条件意见书,作为项目用地出让和开发建设的依据。开发建设单位要严格按照开发项目建设条件意见书的要求进行规划设计、制定开发建设方案,不得擅自调整内容、降低标准。第三,调整房地产产品结构,提升行业整体品质形象。针对当前消费从“有房住”变为“住好房”的市场需求,结合当地人文特色,设计具有当地民族文化浓厚的房子吸引包括在外地工作的人群回乡买房,适度增加高档商品房建设比重,满足改善性购房需求。

3、建立长效机制,规范房地产秩序。

一是建立工作联动机制,加强项目动态监管。房地产市场的整顿和规范要以政府牵头,发改、规划、国土、建设、房产、工商、物价、税务、银行、公安等部门参与,各司其职,各负其责,建立信息共享的联席会议机制和违法案件的联合查处机制。二是建立严格审批机制,规范市场经营行为。严格规划国土审批。凡申报房地产开发项目或参与房地产开发项目用地招拍挂的,必须具备相应等级的房地产开发企业资质、规划、国土部门审批项目主体资格时,应从严把关,从源头杜绝无资质开发行为。严格预售许可审批。三是建立信息披露制度,实行网上即时备案。建立客观、公正的信息披露平台,不断完善房地产网站、报纸、电视、电台等媒体有关房地产市场信息的发布和政策宣传,正确引导广大群众的信房消费观念。对未取得预售许可或预售合同不备案的项目,通过信息披露平台向社会公示,制止其违规销售,杜绝一房多售和售后包租行为。四是建立市场诚信机制,完善企业信用档案。要向社会公布房地产企业基本情况、经营业绩、信用等级及不良行为的信用档案。要畅通举报投诉渠道,加强部门信息互通,收集房地产企业失信行为,认真记录企业不良行为,通过公开曝光劣迹、停批新项目、降低资质等级或注销资质证书等办法,加大失信行为的惩戒力度。

                                      田阳县房产管理局

                                       2017年11月2日