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浅谈我县房地产市场存在问题与对策
作者: 来源:田阳县房产管理局 发布时间:2018-09-03 10:29:17 点击数:

  近10年来,我县房地产业突飞猛进,是我县国民经济的支柱产业,在当前经济建设中有着举足轻重的地位,房地产业关系到我县民众生活与社会稳定,也关系到社会发展前进速度。房地产市场发展是否健康关乎我县国计民生。近年来,随着房价的飞涨,房地产越来越成为我县广大民众倍加关注的领域,是社会发展的热点。文章旨在于当前我县房地产市场中找出其发展问题及其问题的根本原因,从而得出解决我县现阶段房地产市场中所存问题的参考性措施。

 

关键词:房地产市场;发展现状;改善

 

  一、房地市场发展现状

(1)房价上涨过快,超出低收入人群购买能力

在泡沫经济中,房地产起到了主宰作用,面对房地产市场的火爆情况,10年来,我县房地产市场进入了大幅建造时代,从而导致房产数量急剧增长。但是房产价格却永远看不到低价,这是因为一方面受到全国房地产市场态势的影响,另一方面与开发商和诸多利益相关者有很大的关系,甚至存在人为操作的现象,改变了房子的性质,住已经不是房子的根本,从而在一定程度上助推了我县房产的泡沫经济。房价偏高让我县低收入人群望房兴叹,与我县的底层人群收入水平差距太大,过多的房产因为居高不下的房价和不断地建造,商品房空置面积越来越大。

(2)商品房结构不合理

房地产市场结构不合理已成为影响我县房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析,住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%—35%比较合理,但我县这些户型小、价格便宜的中小户型房子太少,只有金业100和单位集资房等小部分房地产是低收入人群能买得起的房子,但这小部分房地产要么被内部人占指标拿来转让,要么被炒房者全额付款拿来转手,真正低价到低收入人群手中的,少之又少。而那些别墅、高档公寓的比率较小,只有华讯城、田州古城等少数房地产,无法满足改善型购房者的购房需求。目前我县呈现一种高不迁,低不就的房地产市场态势,也就是高档公寓和低档公寓少,中间档房满为患。中间档的房子户型大,地段不好,价格也高,让低收入人群望而却步,导致中间档库存多,房地产商负债资金周转难,是我县房地产不健康的重要因素,引发房地产市场供求关系的失衡。

(3)房企负债过高,经营受国家政策影响大

  负债经营作为房产企业融资的一个有效手段,过度负债,对于企业而言,并不是一个好事情。尤其是近年来,国家开始了对房地产市场的打击,从最初的政策支持到现在所有政策的取消,以及首付款比例的提高,都可以看出国家的打击决心。所有的这些严控措施,其目的都是为了让我国的房地产市场走出怪圈,走向正轨。虽然这些手段确实能稳定房价,让房地产市场步入正常化,但是改革即有受害者,因此对于我县房产企业而言,企业的近期压力不断增加,由于国家在金融放贷、住房贷款等方面的各种调控措施的收紧,目前我县很多公司已经深刻地感受到了来自国家政策调控方面的压力。

  二、房地市场发展存在问题的原因

  (1)成本上升

建筑成本和土地成本的上升是我县房价上涨的首要原因。建房成本包括建筑材料、人工、机械设备和土地等,尤其是土地成本,在房价总成本中所占比重很大。随着人工工资的提高,人工成本的增高也是助推房价的另一原因。随着国家对土地管理的严格化,土地基本成为了稀缺资源,随着可用土地资源的减少,土地价格日益上升,拉动房价逐年上涨。土地价格的上涨,导致房价的水涨船高。

(2)房地产企业融资渠道有限

融资问题一直是我县房地产企业长期存在的问题。从我县的房地产企业资金需求来看,企业建房的资金来源既有企业自筹资金,也有贷款资金,其中贷款资金是最主要的资金来源渠道。据统计,我县房地产企业有70%以上的资金是通过银行贷款获得的,更有企业的资金贷款达到90%。也就是说,银行是房地产企业获得开发资金的主要渠道,自有资金在房地产企业内,应用到项目上的数量少之又少。单一的融资渠道是我县房地产行业的突出特点,也是比较尖锐的问题。

  (3)房地产企业对市场把握不足

市场需求量分析不到位,无法根据市场需求进行调整。只有全面深入调研,才能够对市场进行更好的定位,面对竞争对手才能够做到心中有数,不至于在竞争中迷失。有了调研,就能够摸清市场实际需求,从而采取合理的措施来应对各种问题。但是从现在我县房地产市场上来看,调研问题一直是房地产企业的短板,而且受到利欲熏心,基本不考虑市场的具体情况。从而使得产品定位偏离市场需求,这也是造成当前库存压力巨大的原因之一。此外,这也使得营销策划成为空中楼阁。

三、改善我房地产市场中问题的对策

  (1)提供符合市场需求的房地产产品

首先,房地产企业应该在了解购房者真正需求的基础上,来建造适合购房者的商品房,在库存上要“以人为本”。其实很多情况下,“房屋过剩”只是“房屋错误”,比如中档户型房子太多,房满为患,就是典型的决策错误。其次,企业应该利用存量房发展多元化经营,除了商业或者住宅型楼盘。高库存积压一直是企业老大难的问题,面对积压的商品房,需要转换思路,一味守旧只怕难以摆脱这一块难啃的骨头。房地产企业可针对我县乡村旅游经济的发展,将积压的商品房改造成养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业,构建复合型康养和休闲度假胜地;将符合条件的非住宅库存用于为中小学和幼儿园改善环境、通过政府提供给当地大学生创业电商、都市型工业地产等等利国利民的项目。最后,房地产企业应该提升物业公司管理水平。开发商们除了打造项目,还要着力改善居民的生活方式,在物业管理上提升社区管家服务,这些都做好了需求自然就来了。

(2)加强商品房结构规划的管理

针对我县住房供应结构不合理的问题,要切实调整住房供应结构,就需着力发展满足改善性购房者的高档公寓楼和低收入群的低价位、小套型普通商品住房,此外还要制定和实施住房建设计划,对新建住房结构提出具体比例要求。只有有效的调整了商品房结构,才能解决商品房市场供求失衡的状况。

  (3)积极营销,促进消费者购买欲望

由于国家政策不会在可以预期的短时期内出现转向,而依靠举债经营又面临着资金链条断链的危险,房地产公司为了更好的发展,在未来必须开展积极的市场营销,通过能激发消费者消费欲望的各类营销措施,不断回笼资金,以应对举债经营模式下的资金难题,避免资金链条的断裂。要实现这一目标,房地产公司必须做到如下几点。首先,努力开展市场调研。对于房地产市场营销而言,紧紧把握市场趋势,是成功营销的关键,因此房地产企业必须要重视有关市场调研,通过强化调研,更好地认识市场发展和把握市场,从而为未来的市场营销奠定更好的基础。其次,在成本范围内适当降低价格,让利于消费者。价格无疑是现代市场营销的最有效手段。目前,房地产行业的过高价格已经成为整个社会指责的对象。对于房地产商而言,要推动营销,从而解决包括资金链条等在内的各类企业发展和行业发展问题,降低价格显然是一个很有效的手段。虽然从短期来看,降价对于房地产企业而言,有一定的损失,但是从长远来看,依然可以促进企业以及行业发展。