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阳政办发〔2019〕89号 田阳县人民政府办公室关于印发《田阳县不动产登记历史遗留问题处理工作方案》的通知

2019-09-06 16:30     来源:田阳县人民政府
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阳政办发〔2019〕89号

 

田阳县人民政府办公室

关于印发《田阳县不动产登记

历史遗留问题处理工作方案》的通知

 

各乡镇人民政府,县直各有关单位:

经县人民政府同意,现将《田阳县不动产登记历史遗留问题处理工作方案》印发给你们,请认真组织实施。

 

 

田阳县人民政府办公室

                             2019年9月5日

田阳县不动产登记历史遗留问题处理

工作方案

 

为创优营商环境,妥善处理城镇城区不动产登记中历史遗留问题,切实解决好群众和企业合法诉求,化解社会矛盾纠纷,根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》((1995)国土(籍)字第26号)《中共自然资源部党组关于开展不动产登记窗口作风问题专项整治工作的通知》(自然资党发〔2018〕7号)《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号)《不动产登记暂行条例实施细则》和《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007〕258号)等法律法规规章,结合我县实际情况,特制定本工作方案(以下简称《工作方案》)。

一、处理原则

(一)依法依规,维护公平。凡法律法规政策明令禁止的,不纳入处理范围。建立处理历史遗留问题工作防错机制,防范引发新的矛盾,维护社会公平正义。

(二)尊重历史,实事求是。以历史的眼光看待遗留问题,充分考虑房屋建造时法律、法规或政策规定,以及我县行政管理体制和经济发展的实际情况,尊重历史,实事求是。以房屋建造时的政策为准,妥善予以审查、认定和确权,主要依据建设行为发生时的法律法规政策处理历史遗留问题,有关规费可以按当时的政策标准收取。

(三)宽严有度,分类处理。区分不同时期、不同类型历史遗留问题,按照形成时间分阶段确定处理政策,有效推动问题解决。

(四)便民利民,简化程序在处理历史遗留问题的过程中,本着以人为本,为群众办实事、办好事的指导思想,从维护广大群众的切身利益出发,简化程序,降低成本,提高效率,真正做到便民利民。

二、处理范围

2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行前,田阳县规划区及建制镇已开发建成且销售或投入使用的项目(房屋),因各种历史原因(规划、用地、建设、消防、征迁安置等手续不全,欠缴土地出让金及相关税费,开发建设单位注销、企业法人代表失联等),造成相关权利人的房屋所有权证(以下简称“房产证”)或土地使用权证(以下简称“土地证”)无法办理的,列入历史遗留问题处理范围。

三、处理办法

(一)关于已办理房屋所有权证但无国有土地使用证问题。

1.已依法办理房屋所有权证,但未取得国有土地使用权证,当事人申请办理不动产登记的,自然资源部门应查核土地权属资料,对有合法土地权属来源的,应当受理并办理不动产登记;对于历史原因导致权属来源材料不符合不动产登记要求的,应根据取得土地使用权时的相关政策予以认定。

2.对已颁发房屋所有权证,但没有合法土地权属来源的国有建设用地上建设的房屋,当事人申请不动产登记的,由县政府组织自然资源、住房城乡建设、规划等部门依法作出处理后,不动产登记机构依据处理意见办理不动产登记。坚决杜绝通过处理历史遗留问题的方式变通为“小产权房”办理不动产登记。

(二)关于多次转移造成房地权利人不一致问题。

对土地权属来源合法,其房屋所有权已多次转移并相继取得房屋所有权证,但没有同步办理国有建设用地使用权转移登记,造成房地权利人不一致的,按照“地随房走”的原则,房屋权利人可单方申请房地一体登记。不动产登记机构应尊重房屋交易事实,在房屋权利人申请登记时,应将房产证和土地证收回,原土地权利人不再享有相应的土地使用权。确实无法收回国有建设用地使用权证的,不动产登记机构应当依法公告并注销后,办理房地一体登记。

(三)关于开发建设单位已注销的不动产登记问题。

开发建设单位已注销或吊销营业执照,其销售的房屋尚未办理不动产登记的,由购房人单方申请,申请人凭企业注销或吊销的证明材料,以及相关部门提供的土地、规划、竣工验收手续、房屋面积测绘报告和购房人提供的购房合同、契税完税凭证等材料,申请办理不动产登记。

(四)关于不按批准的建设用地容积率建设问题。

1.对于增加容积率已经规划主管部门许可的,由县自然资源部门委托评估机构评估,经县政府同意后,与用地单位签订国有土地使用权出让合同变更协议,由用地单位补缴土地出让金。

2.对于增加容积率未经规划主管部门批准的,先由规划主管部门处理,自然资源部门依据规划主管部门改变容积率批准情况,委托评估机构评估,经县政府同意后,与用地单位签订国有土地使用权出让合同变更协议书,由用地单位补缴土地出让金。

3.对于不按标准的建设用地容积率建设,且用地单位确不能配合完善相关用地手续和补缴土地出让金的,由县自然资源主管部门单独拟定处理方案报县人民政府依法审批后办理不动产登记手续。

(五)关于建筑物超出批准用地范围建设问题。

单位或个人建设的房屋等建筑物、构筑物超出本宗地界线占用其他土地的,按照被占用土地的情况分类处理:

1.被占用土地已经由有批准权的人民政府批准并归本宗地使用人使用,应首先办理合宗批准手续,再办理不动产登记。

2.未经批准占用土地的,应依法处理后,再办理不动产登记。

(六)关于未经批准改变土地用途问题。

1.房屋产权证和土地证用途不一致,房屋的用途已经规划主管部门许可,但未办理土地用途变更审批的,由县自然资源部门委托评估机构评估,经县政府同意后,与用地单位签订国有土地使用权出让合同变更协议,由用地单位补缴土地出让金后,办理不动产登记。

2.房屋产权证和土地证用途不一致,房屋的用途未经规划主管部门许可,且不符合批准土地用途的,先由规划主管部门处理。经规划主管部门处理并获得有关补办手续的,自然资源部门依据规划主管部门改变建设用途的批准手续,委托评估机构评估,经县政府同意后,与用地单位签订国有土地使用权出让合同变更协议,由用地单位补缴土地出让金后,办理不动产登记。

(七)关于规范土地用途填写问题。

因不同时期土地分类标准不同,造成原批准土地用途与现行土地分类标准不一致的,应按照土地利用现状分类确定土地用途后进行登记,并在不动产登记簿和不动产权证书“附记”中记载原批准用途。

(八)关于易地搬迁安置等宅基地不动产登记问题。

农村集体经济组织成员因扶贫搬迁、生态搬迁、地质灾害、新农村建设、移民安置等异地搬迁使用其他集体经济组织土地的,由县级以上人民政府批准,在新申请宅基地面积不超过法律法规规定,且原宅基地退还并注销原宅基地不动产登记的,予以办理新安置宅基地不动产登记。

(九)关于土地管理法实施以前的国有建设用地使用权权属证明材料问题。

1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以前,已经使用的国有建设用地,下列材料可作为国有建设用地使用权权属来源的证明材料:

1.个人使用的,提交房屋权属来源证明;没有房屋权属来源证明的,提交人民法院生效的判决书、裁定书、调解书或者人民政府及有关部门处理的文件;

2.单位使用的,提交权属来源证明材料及单位主管部门的意见;

3.因房地产继承、买卖、调整、交换、赠与等原因取得土地使用权的,除按本款第(一)项或者第(二)项提交土地、房屋的权属证明文件之外,还应当提交相应的协议和证明材料;

4.其他证明材料。无法提交土地权属证明材料的,应当提交土地权属来源演变的书面报告和县、乡镇人民政府的证明文件。

(十)关于不动产抵押登记问题。

划拨国有土地使用权不得单独抵押,但权利人以依法取得的建(构)筑物进行抵押的,划拨土地使用权可与建 (构)筑物一并抵押。不动产登记机构在办理不动产抵押权登记时,应在不动产登记簿及不动产登记证明附记栏内注记:“该不动产的土地使用权为划拨土地使用权,依法拍卖该房地产,或通过其他方式依法实现抵押权时,应首先补缴土地出让金后,抵押权人方可优先受偿”。

四、工作要求

(一)加强组织领导。建立以自然资源、住建、财政、消防、税务、市场监管、司法等部门为成员的田阳县处理不动产登记历史遗留问题联席会议制度。联席会议由县政府分管领导担任召集人,县府办分管副主任、县自然资源局主要领导担任副召集人。联席会议办公室设在县自然资源局,由县自然资源局主要领导兼任办公室主任,办公室副主任由县自然资源局分管领导兼任,负责处理日常事务。联席会议原则上每季度召开一次,也可根据工作需要不定期召开,研究解决我县不动产登记历史遗留问题。对本处理意见未尽事宜,按照“一事一议”的方式报联席会议研究解决。

(二)强化部门职责。在推进和解决不动产登记历史遗留问题过程中,各成员单位要密切配合、各司其职、依法履职;要建立健全跟踪管理和监管责任制度,在日常工作中变被动等待为主动监督,预防前清后犯现象;要加大监督查处力度,及时查处擅自增加容积率、改变规划用途等违法违规行为,督促限期整改,将违法违规企业及其关联企业的法定代表人、股东、高管、主要负责人、实际控制人及影响债务履行的直接负责人列入失信主体“黑名单”,禁止其再进入房地产开发领域。

(三)严格责任追究。要对处理不动产登记历史遗留问题工作给予积极支持。对处理历史遗留问题过程中不作为、慢作为和乱作为的,要依法依纪查处问责。

五、本《工作方案》由田阳县自然资源局负责解释,如上级出台新的规定,从其规定。  

六、本《工作方案》自印发之日起施行,有效期五年。

 

 

 

 

公开方式:公开 

 

田阳县人民政府办公室                   2019年9月5日印发

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